Ubicación, servicios y acabados de edificios explican diferencias de hasta ¢30 mil colones en precios por m2 en un mismo distrito

El monto por m2 más elevado que paga el Ejecutivo por alquiler corresponde a un edificio en Jacó

En el distrito de Jacó, perteneciente al cantón de Garabito, el Ministerio de Seguridad alquila desde el 22 de marzo de 2012 un inmueble de 1.305,85 metros cuadrados en el que se instaló la delegación policial de Garabito. Ubicado a 100 metros de la Costanera Sur, este arrendamiento a la sociedad anónima Triple J de Palmares le cuesta al Poder Ejecutivo ¢1.677 por metro cuadrado.

A 1,9 kilómetros de distancia, sobre la avenida Pastor Díaz, la vía principal que atraviesa Jacó y cuyos terrenos, según el Área de Valoraciones de Hacienda, son los más costosos del distrito, el Ministerio de Salud arrienda un inmueble de 48 metros cuadrados, desde el 15 de octubre de 2012 a Corese Terra di Jacó, por ¢32.476 el metro cuadrado.

La diferencia en el precio por metro cuadrado que se paga por uno y otro inmueble asciende a ¢30.799, la mayor disparidad, en un mismo distrito, que revela una investigación de AmeliaRueda.com realizado entre agosto y diciembre de 2014. A su vez, el inmueble que Salud alquila en Garabito, es el que paga el más alto precio por metro cuadrado de los 303 edificios que actualmente alquila el Ejecutivo en el país.

El análisis del precio por metro cuadrado se fundamenta en el estudio de 303 procedimientos de alquiler vigentes entre 15 ministerios y 291 arrendatarios físicos y jurídicos, cuya información se sistematizó en una base de datos para compararlos. En este caso, el precio por metro cuadrado se construyó dividiendo el monto mensual entre los metros cuadrados del inmueble alquilado.

Variaciones en el precio como la expuesta son posibles y reflejan una serie de factores que intervienen en el valor del metro cuadrado, explicó el asesor de la Cámara de Corredores en Bienes Raíces, Johnny Gazel. “En las oficinas influye el precio del edificio, la ubicación, los servicios que ofrece, los accesos y los acabados, principalmente”, aseguró. A esto se suman las medidas de seguridad que ofrece el inmueble y hasta el piso en el cual se ubica la oficina.

En el mismo sentido, el arquitecto y experto en valoración de propiedades, Héctor Fernández, explicó que cuando un perito realiza un avalúo de un edificio, para determinar su precio real, se estima el coste del terreno y del inmueble, para lo que se consideran aspectos como el año de construcción, la ubicación, acabados y servicios como agua, electricidad e internet, entre otros. En el caso de un edificio, se tasa la totalidad del inmueble y a partir de esto se calcula un valor promedio, ya que, por ejemplo, las primeras y últimas plantas son más costosas que los pisos intermedios. (audio:perito)

Estos y otros criterios de evaluación se detallan en algunos informes de avalúo de inmuebles de alquiler realizados por Hacienda. Para determinar el precio de arriendo los peritos toman en cuenta la ubicación del inmueble, las características de la actividad económica de la zona donde se encuentra, la funcionalidad de la construcción, el área arrendada y las facilidades de acceso. Además, se investigan otros alquileres en la zona y se consulta con otros peritos, según se lee en los avalúos del los edificios que arrienda el Poder Ejecutivo.

Por su parte, en la Guía de Valoraciones Administrativas, de la Dirección General de Tributación, vigente desde noviembre de 2012, se detalla que los avalúos, en el caso de los bienes inmuebles, tienen como objetivo determinar su valor de mercado, por lo que se deben investigar y tomar en cuenta todos aquellos elementos valorizantes y desvalorizantes.

Para ello se consideran datos específicos de la propiedad como características físicas (área, topografía, localización, servicios públicos, etcétera), historial de la propiedad (precios de venta anteriores y precios y condiciones de arrendamiento actuales y recientes), mejoras (edad del inmueble y de las construcciones, detalles estructurales y constructivos) y uso de la propiedad (actual y reciente), por mencionar algunos.

Además se considera información del mercado como la existencia, ventas y ofertas de otras propiedades competitivas, nivel de desocupación y demanda de inmuebles, facilidades comerciales y de comunicación.

Por ejemplo, en la hoja de campo para evaluar oficinas, locales y edificios comerciales se debe detallar el uso actual del inmueble, área, número de oficinas, niveles, parqueo para vehículos, estructura, paredes, cubierta de techos, canoas, cielos, entrepisos, vidrios y ventanas, puertas, baños, divisiones, cubículos, sistema eléctrico, elevadores, instalación de TV y telefónica, aire acondicionado, entre otros.

Todos estos aspectos pueden aumentar el precio del bien inmueble. Finalmente, para estimar el precio se echa mano de tres enfoques técnicos, que permiten una aproximación al valor de mercado, según se detalla en la Guía de Valoraciones.

De esta manera, las diferencias señaladas en el precio por metro cuadrado en el mismo distrito, son razonables.

Otros inmuebles. El análisis de la totalidad de contratos por inmuebles arrendados por el Ejecutivo a lo largo de todo el territorio nacional, permite determinar que 183 alquileres (60 por ciento) le cuestan al erario público menos de ¢5.000 por metro cuadrado, 69 (23 por ciento) entre ¢5000 y ¢10.000, 19 (6 por ciento) más de ¢10.000 y menos de ¢15.000 y solamente cinco inmuebles (2 por ciento) suponen una erogación de ¢15.000 o más por metro cuadrado. Por su parte, para 27 edificios, cuyos montos mensuales de alquiler van desde los ¢87.000 a ¢2.259.385, no fue posible obtener el dato de la superficie en metros cuadrados de la propiedad, ya sea porque no se especificaba en el contrato o porque la institución no tenía la cifra.

Después de Jacó, el distrito Hospital en el centro de San José, registra la segunda brecha más elevada en el precio por metro cuadrado de los edificios de oficinas que alquila el gobierno. En Hospital, el Ejecutivo alquila seis edificios de oficinas y un parqueo. El más barato es el edificio Quizarrá, donde se encuentra la Dirección de Unidades Especializadas del Ministerio de Seguridad y por el cual se desembolsan ¢5.502 por metro cuadrado. Mientras tanto en el edificio Centro Corporativo Internacional (CCI) Torre C, ubicado a 2,2 kilómetros de distancia, el Centro de Información del Ministerio de Hacienda, paga ¢22.262 por metro cuadrado (en el avalúo realizado previo al alquiler, se estimó un precio por metro cuadrado para las oficinas de ¢21.300; a lo que se sumaba un espacio de 41 estacionamientos). La diferencia entre el menos costoso y el más caro es de ¢16.760.

Al lado de Centro Corporativo Internacional (CCI) Torre C, se ubica la Torre B, inmueble que alberga la Administración Tributaria de San José Oeste y la oficina de Proyectos de Cooperación Interinstitucional del Ministerio de Hacienda. Aunque están construidos en la misma cuadra y pertenecen al mismo propietario, en la Torre B el metro cuadrado es ¢7.463 colones más barato.

A criterio de Gazel, estas diferencias pueden radicar en la antigüedad del inmueble y en los acabados como cámaras de seguridad, baños, tecnología, entre otros. “Esos detalles hacen que los precios salten de un vecino a otro”, aseguró.

El perito Fernández, por su parte, agregó que el valor comercial influye, es decir, se establece un precio similar al que cobra el vecino. Esto se conoce como enfoque de las ventas comparables, que consiste en valorar la propiedad comparándola con “ventas de propiedades similares que han sido transadas en un mercado abierto”, explica la Guía de Valoraciones. Fernández agregó que la diferencia en el precio por metro cuadrado de edificios similares ubicados en la misma zona puede rondar oscilar los $10 y los $15.

Los más caros. Detrás del inmueble que alquila el Ministerio de Salud en Jacó de Garabito de Puntarenas por ¢32.476 el m2, se ubican el edificio Centro Corporativo Internacional Torre C en San José, por el que se desembolsan ¢22.262 por m2, la Aduana de Caldera, cuyo precio asciende a ¢17.469 m2 y el taller de semáforos del Ministerio de Obras Públicas y Transportes que cuesta ¢17.207 el m2.

En el ranking de los diez más costosos, también se ubican otros dos edificios de Hacienda, el inmueble en el que están instaladas las oficinas centrales de Mideplan en Los Yoses, el edificio que alberga la oficina de Dirección de Informática de Gestión y Programas de Equidad, y las edificaciones de las oficinas centrales del Ministerio de Vivienda y de Comercio Exterior.

Por su parte, en el otro extremo se encuentran edificios como la Delegación Policial de Mansión de Nicoya, que se ubica en un inmueble de 78,92 metros cuadrados, en donde el metro cuadrado cuesta cerca de ¢1.000 colones. El mismo monto se paga por la oficina de supervisión de Bagaces del Ministerio de Educación y en la Dirección Regional de Educación en Sarapiquí (¢1.108 el metro cuadrado). En total se arriendan 47 inmuebles con un precio por metro cuadrado inferior a los ¢2.000.